진단 기록 2026.11.02 · 2026타경20119 · 1회 매각기일 2026.11.10 10:30
이 리포트의 판정(가치 리스크 높음)을 매각 결과와 비교해 공개합니다.
2026타경20119 · 의정부지방법원 남양주지원 경매3계 · 공유물분할을 위한 경매
경기도 가평군 가평읍 금대리 산52
임야 2,137㎡ (646.4평) · 보전관리지역 · 자연림 및 일부 전(밭) 이용
실제 물건
감정평가액
4억 1,742만원
기준시점 2026.03.12
최저매각가격 (1회)
4억 1,742만원
신건 · 감정가 100%
매수신청보증금
4,174만원
최저매각가격의 10%
감정가 / 공시지가
4.5배
공시지가 합계 9,317만원 (2026)
개발 가능성
하
수변구역 · 산지 · 진입로
숨은 비용
1,792만원
법정 부담금 · 전체 전용 시
가치 리스크
높음
실거래 대비 감정가 높음
한 줄 결론 한강 수변구역으로 카페·숙박 같은 수익형 개발이 막힌 임야인데, 감정가는 인근 실거래 사례의 약 2배 수준입니다. 전원주택 1동 같은 실수요가 아니라면 1회(100%)보다 유찰 이후 가격을 기준으로 판단하는 편이 합리적입니다.
1개발 가능성 · 규제
개발완료
규제
범위
영향
(한강)수변구역
필지 전체
음식점·숙박·공장 등 수질오염 우려 시설 신축 제한. 단독주택은 오수처리 기준 충족 시 가능
준보전산지
필지 전체
산지전용허가 필요, 대체산림자원조성비 부과
접도구역
약 190㎡
구역 내 건축물 신축 금지. 감정평가에서도 이 부분은 낮은 단가로 구분 평가
자연보전권역
범위 확인
공장·대규모 개발 입지 제한 (수도권정비계획법)
가축사육제한구역
범위 확인
모든 축종 사육 제한
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역
범위 확인
폐기물 매립시설 설치 제한 (일반 개발 영향 적음)
구분
기준
면적
대지면적
-
2,137㎡
최대 건축면적
건폐율 20%
427㎡
최대 연면적
용적률 80% · 4층 이하
1,709㎡
건폐율·용적률·층수는 가평군 도시계획조례(보전관리지역) 기준입니다. 규제의 필지 전체/일부 자동 판정은 개발중이며, 위 범위는 감정평가서·매각기일공고 기준입니다. 면적은 필지 전체 기준의 이론상 상한이며, 접도구역(약 190㎡)에는 건물을 배치할 수 없고 실제 건축 대지는 산지전용 면적으로 정해집니다.
2맞춤 개발 방향 · 비용 · 인허가
개발중
개발 방향을 선택하면 비용·인허가 경로가 바뀝니다
전원형 단독주택 1동
수변구역에서도 단독주택은 오수처리 기준을 충족하면 가능합니다. 접도구역(약 190㎡)을 피해 배치하고, 산지 전용은 주택 부지에 필요한 만큼만 받는 것이 비용과 인허가 모두 유리합니다. 다만 현재 진입이 남동측 군유지를 거쳐 소로로 연결되므로, 이 진입로로 건축 접도 요건을 충족할 수 있는지가 첫 관문입니다.
전용 면적 가정
660㎡ (주택 부지·마당·진입)
건축 규모 가정
연면적 약 150㎡, 2층
예상 기간
약 6개월~1년 (인허가·공사 포함, 기관 협의에 따라 상이)
개략 비용
항목
금액
단계
대체산림자원조성비 (660㎡ 전용)
약 553만원
개발완료
건축비 (표준단가 × 연면적)
●●●●
기획중
토목 · 진입로 · 오수처리
●●●●
기획중
측량 · 설계 · 인허가 대행
●●●●
기획중
인허가 경로
1
진입로 확인· 가평군 (군유지 관리부서) 군유지 경유 진입이 건축법상 도로로 인정되는지, 사용 승낙·도로 지정 가능 여부
2
건축허가(신고) 신청· 가평군 건축부서 산지전용허가·개발행위허가는 건축허가 시 의제 협의로 함께 처리 가능
3
수변구역 오수처리 기준 충족· 가평군 · 한강유역환경청 개인하수처리시설 방류수 기준에 맞춘 설계
4
준공 · 지목변경· 임야 → 대
보유 후 매도 · 승계
감정평가서·토지이용계획에서 도시계획시설 등 개발 계획은 확인되지 않아, 수용 보상 시나리오는 현 자료로는 해당되지 않습니다. 보유만으로 가치 상승을 기대하기는 어려운 물건입니다.
매도 시 유의
사업에 쓰지 않은 임야는 비사업용 토지로 양도세가 중과될 수 있음
상속 · 증여
평가 방법(시가·공시지가)에 따라 세액 차이가 큼 → 세무 전문가 상담
세후 수익
●●%기획중
매수 시점 전략 · 인접 필지
공유물분할을 위한 경매라 유찰되면 최저매각가격이 회차마다 30%씩 내려갑니다. 수익형 개발이 막힌 물건이므로, 매수 가격이 곧 수익을 좌우합니다. 인접 필지를 함께 사도 수변구역 규제는 같아 규모 확대 효과는 제한적입니다.
회차
매각기일
최저매각가격
감정가 대비
1회
2026.11.10
417,426,000원
100%
2회
2026.12.15
292,198,000원
70%
3회
2027.01.19
204,539,000원
49%
4회
2027.02.23
143,177,000원
34%
출처: 법원 매각기일공고. 2회 이후 기일은 앞 회차가 유찰될 때만 진행됩니다. 회차별 지역 평균 낙찰가율 비교는 기획중입니다.
필지 전체를 전용한다고 가정한 최대치입니다. 실제 부과액은 실제 전용 면적과 부과 시점 고시 단가로 정해집니다. 최적 개발안(660㎡ 전용) 기준으로는 약 553만원입니다.
낙찰 후 비용 취득세 등 4.6% (토지 유상취득: 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%) · 1회 최저가 낙찰 시 약 1,920만원
4가치 리스크 · 감정가 분석
개발중
㎡당 가격 비교
감정 단가 (일반부분)198,000원
인근 임야 거래사례101,456원
개별공시지가 (2026)43,600원
거래사례: 금대리 임야 2,060㎡, 2021.10 거래 (감정평가서 인용). 감정평가서가 제시한 인근 보전관리 임야 지가 수준은 ㎡당 18~20만원 내외입니다.
가치 리스크 높음 감정가는 표준지 공시지가(㎡당 25,800원)에 그 밖의 요인 보정 4.44배를 적용해 산정됐고, 인근 실거래 사례보다 약 2배 높습니다. 반면 수변구역·산지 규제와 군유지 경유 진입으로 쓸 수 있는 용도는 단독주택·농림 시설 수준입니다. 감정가가 이 제약을 충분히 반영했다고 보기 어렵습니다.
통계 참고 낙찰 범위 기획중
지역·지목별 낙찰가율 통계와 인근 실거래를 결합한 참고 범위입니다. 감정평가가 아닌 통계 참고 자료로 제공됩니다.
5권리 요약
기획중
사건 종류
공유물분할을 위한 경매 (형식적 경매) · 관련 사건 2024가단53175
소유 형태
11인 공유 → 전체를 한 번에 매각 (낙찰자 단독 소유)
개시결정 · 배당요구종기
2026.03.06 · 2026.05.26
교부권자
있음
지상물
이동·철거가 쉬운 물건 소재 (감정평가에서 제외)
형식적 경매도 원칙적으로 등기상 부담이 소멸하지만, 법원이 매각조건으로 인수를 정할 수 있어 매각물건명세서(매각기일 1주 전 법원 비치)로 최종 확인이 필요합니다. 정식 버전은 등기부·매각물건명세서를 자동 요약합니다.
6입찰 전 확인 체크리스트
개발중
필수
진입로 남동측 군유지를 거쳐 소로와 접함. 건축법상 도로 인정·사용 승낙 가능 여부
필수
매각물건명세서 인수 권리·특별 매각조건 여부 (매각기일 1주 전 열람)
확인
지상물 이동·철거가 쉬운 물건 소재. 소유자·철거 협의
확인
일부 경작 일부가 밭으로 이용 중. 경작자·점유 여부
확인
경계 · 면적 감정평가서상 정확한 경계 확인에 측량이 필요할 수 있음
확인
오수 처리 수변구역은 개인하수처리 기준이 엄격. 하수처리구역 편입 여부
확인
분묘 · 경사도 임야 특성상 미확인 분묘 가능성, 조례 평균경사도 기준
7수익 시뮬레이션
기획중
매매 시나리오
낙찰가 + 취득세 + 보유비용 → 예상 매도가 · 세후 수익률 ●●%
개발 시나리오
낙찰가 + 부담금 + 건축·토목 → 준공 후 가치 · 개발 수익률 ●●%
8협력 전문가 상담
모집중
토지 거래
공인중개사
지역 중개법인
인허가 · 측량
엔지니어링
산지전용 · 측량
세무 · 설계
세무사 · 건축사
상속 · 증여 · 설계
협력 전문가는 제휴 파트너쉽 관계로, 각 지역별 맞춤으로 안내 예정입니다.
이 리포트는 실제 경매 물건의 공개 자료(매각기일공고 · 감정평가서 · 토지이용계획 · 공시지가)를 바탕으로 작성한 사전 공개본이며, 정식 버전의 자동 생성 결과와 다를 수 있습니다. 모든 분석은 참고자료이며 법적 효력이 없습니다.
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